การต่ออายุสัญญาขายฝาก การเปลี่ยนทุน ทำได้หรือไม่

Land for Loan
การต่ออายุสัญญาขายฝาก การเปลี่ยนทุน สามารถทำได้หรือไม่

การต่ออายุสัญญาขายฝาก / การเปลี่ยนทุน สามารถทำได้หรือไม่

          การต่ออายุสัญญาขายฝาก การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้รับซื้อฝากหรือนายทุนและผู้ขายฝากหรือลูกหนี้ จะขยายสัญญาเวลาไถ่ไม่จำกัดจำนวนครั้งแต่ถ้าเมื่อนับรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ซึ่งตามกฎหมายแล้วการทำธุรกรรมขายฝากนั้น จะต้องกำหนดระยะเวลาในสัญญาไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี และในการทำธุรกรรมขยายสัญญากำหนดเวลาไถ่หรือการจะไปเปลี่ยนนายทุนคนใหม่จะต้องไปทำธุรกรรม ณ สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานของกรมที่ดิน ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นการต่ออายุสัญญาขายฝากหรือขยายกำหนดเวลาไถ่ก็สามารถทำได้

 

        สาเหตุเมื่อผู้ขายฝากหรือเรียกอีกอย่างว่าลูกหนี้อยากจะต่อสัญญาแต่ปัญหาก็คือผู้รับขายฝากหรือเรียกอีกอย่างว่านายทุนไม่ยอมที่จะให้ต่อสัญญาให้ก็คงจะมีทางเลือกเพียงแค่ 2 ทาง

 

          ทางเลือกแรกคือผู้ขายฝากจะต้องนำเงินมาทำการไถ่ถอนทั้งที่อาจจะยังมีเงินไม่พร้อมที่จะไถ่คืนต้องเผชิญกับความวุ่นวายเพิ่มขึ้นในการหาเงินและทางเลือกสุดท้ายก็คือ การที่ผู้ขายฝากนั้นอาจจะต้องเปลี่ยนนายทุนใหม่เพื่อมาทำขายฝากต่อจากคนเก่า(เปลี่ยนทุน) แต่ปัญหาหลักที่ลูกหนี้อาจจะต้องพบเจอก็คือ ค่าใช้จ่ายกรมที่ดินต่างๆในการทำธุรกรรมไถ่ถอนจากผู้รับซื้อฝากหรือทุนเดิม และจะต้องทำการโอนจากทุนเดิมไปยังนายทุนคนใหม่ถ้าหากเปรียบเทียบแล้วก็จะเหมือนทำธุรกรรมจดนิติกรรมที่กรมที่ดิน 2 รอบ โดยผู้ขายฝากลูกหนี้จะเสียค่าไถ่ถอนและค่าโอน ซึ่งอาจจะไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน และแน่นอนว่าค่าธรรมเนียมก็จะเสียเพิ่มขึ้น ซึ่งอย่างที่บอกไปข้างต้นว่าการเปลี่ยนนายทุนนั้นสามารถทำได้แต่จะต้องเสียค่าธรรมเนียมกรมที่ดินซึ่งอาจจะไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน อย่างที่ทราบกันว่าในการไถ่ถอนนั้น โดยส่วนใหญ่แล้วกฎหมายกำหนดให้มีระยะเวลาไว้ ในการไถ่ถอนมีระยะเวลาที่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีหรืออาจจะเกินกว่า 10 ปี

 

        ในการเปลี่ยนทุนจะต้องมีค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินและนี่เองคือสาเหตุหลักๆ ที่ผู้ทำขายฝากมักจะเกิดความลังเลในการตัดสินใจ

 

ยกตัวอย่างเช่น

  • กรณีที่ผู้ขายฝากหรือลูกหนี้มาทำการไถ่ถอนกับผู้รับซื้อฝากหรือนายทุนเดิม ต้องเสียค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายในทำธุรกรรมไถ่ถอนที่กรมที่ดินนั้น จะต้องค่าภาษีอากรอยู่ที่ 0.50% ค่าพยานและค่าคำขอ (เหมือนการซื้อขายกลับ) แต่จะยกเว้นค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และธรรมเนียม โดยจะคิดเหลือ 50 บาทต่อแปลง
  • และต่อมากรณีที่ผู้ขายฝากลูกหนี้ กับ ผู้รับซื้อฝากนาย(นายทุนคนใหม่) จะมีค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมขายฝาก จะคิดค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามระเบียบของสรรพากร ส่วนค่าธรรมเนียมในการโอนก็จะคิดอยู่ที่ 2% โดยที่คิดจากราคาประเมินของทางราชการ และจะมีค่าอาการแสตมป์ด้วย โดยจะคิดอยู่ที่ 0.5% หรือคิดภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3%(ซึ่งจะแล้วแต่เกณฑ์) อาจจะคิดจากราคาซื้อหรือราคาขายฝาก แต่ทว่าราคาการซื้อและขายฝากนั้นต่ำกว่าราคาประเมินของทางราชการ ให้ใช้ราคาประเมินทางราชการเป็นเกณฑ์ในการคิดทุกสองร้อยบาท หรือคิดเศษสองร้อยบาท และเสียค่าอากรแสตมป์หนึ่งบาท และเสียค่าพยาน คำขอ ตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานที่ดิน (กรณีนิติบุคคลไม่มีเกณฑ์ค่าธรรมเนียมราคาประเมินราชการ 200 บาท หรือค่าอากรแสตมป์ 1 บาทของเศษ 200 บาท)
สัญญาขายฝาก

          สรุป  ในการต่ออายุสัญญาขายฝากหรือที่เรียกว่าการขยายกำหนดเวลาไถ่และการเปลี่ยนทุนคนใหม่สามารถทำได้เนื่องจากกฎหมายกำหนดระยะเวลาไว้ที่ไม่ต่ำกว่า 1 ปี  จะต้องไม่เกิน 10 ปี ดังนั้นแล้วในเรื่องของการไถ่ถอน ถ้าผู้ขายฝากหรือลูกหนี้พร้อมที่จะทำการไถ่ถอนก็สามารถที่จะไถ่ถอนได้ ส่วนเรื่องของการเปลี่ยนทุนนั้นก็จะมีข้อเสียอย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้นว่า จะต้องมีค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเป็นค่าภาษีอากรหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งผู้ทำขายฝากจะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ดังนั้นเองผู้ขายฝากหรือลูกหนี้คงจะคิดหนัก อาจจะเลือกวิธีขอขยายสัญญาไถ่ จากนายทุนคนเดิมเนื่องจากการขอขยายสัญญาไถ่มีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่ามาก

บทความที่เกี่ยวข้อง

การต่อสัญญาขายฝาก

1

ต่อสัญญาขายฝากครั้งที่ 1

ทรัพย์ประเภท ทาวน์โฮม นนทบุรี

          ลูกค้า ต้องการไถ่ถอน แต่ติดปัญหาสะดุดตอนท้ายก่อนหมดสัญญาวันสุดท้าย ขอขยายสัญญา 1 เดือน …. ไม่ต้องห่วง ทางเราพร้อมช่วยเหลือ ฝากบ้านไว้กับเรา สามารถต่อสัญญาขายฝากได้ตลอดเวลา
สูงสุดถึง 10ปี #ไม่ประสงค์ยึดทรัพย์
.
ขอขอบคุณ คุณลูกค้า
ที่ไว้วางใจฝากบ้านไว้กับเรา Land for Loan รับจำนอง-ขายฝาก  ยินดีให้คำปรึกษา

12

ขยายเวลาไถ่จากขายฝากครั้งที่ 1

ทรัพย์ประเภท อาคารพาณิชย์ ย่านพระราม 2

          อยากได้เงินทุน Land for Loan จัดให้ #ถูกกฎหมาย

วันนี้ขอบคุณคุณ Pink ที่ใช้บริการจำนอง-ขายฝาก กับทาง Land for Loan
นำเงินไปหมุนธุรกิจ ขึ้นโครงการจัดสรร ช่วงโควิด

ทำสัญญาร่วมกัน 1 ปี แต่ทางคุณพิงค์ ยังไม่พร้อมไถ่ถอน จึงขอขยายสัญญาขายฝากไปก่อน ไม่มีปัญหา พร้อมเมื่อไรเมื่อนั้น ทางเรายินดีบริการ อยู่เคียงข้างคุณ

สามารถขยายเวลาไถ่ได้ตลอดเวลา เพียงแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2วัน เท่านั้น

จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Land for Loan Best Deal Guarantee วงเงินสูง  อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ

จัดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว  ที่ Land for Loan❗️

รับจำนอง-ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน  ถูกกฎหมาย ปลอดภัย ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ

✅ไม่เช็คแบล็คลิสต์

✅ไม่เช็คเครดิตบูโร

✅อนุมัติไว

 

สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.landforloan.net

บริการให้คำปรึกษา ฟรี 

LINE ID: @landforloan โทร :  065 153 9199

ติดต่อเรา Land for Loan

เราช่วยต่อยอดให้ทุกคนสามารถแปลงโฉนดเป็นทุน เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย และตอบโจทย์นักลงทุนรุ่นใหม่ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์