ภาษี เกี่ยวกับการขายฝาก ต้องนำเงินที่ได้ จากการขายฝากไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นหรือไม่ ? และขายฝาก ต้องเสียเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ ภาษีธุรกิจเฉพาะล่ะ ?

ต้องมาดูว่า มุ่งค้าหากำไร หรือโดยเสน่หาอีกหรือเปล่า

          การขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการขายทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน   ที่ดิน  ให้กับผู้รับซื้อฝาก   ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจะต้อง ไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ การขายฝากจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ทั้งนี้ หากผู้ขายฝากไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน โดยผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

ภาษีที่เกี่ยวข้อง

1.เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือ อากรแสตมป์

          กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา ภาระภาษี

เงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้

1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

          1.1 การขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ “ขาย”

ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์

ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝาก

แก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร

และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร

          1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก

ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5)แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝาก

ซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้ จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็น การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวล รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวม คำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิต เงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

          1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตาม 1.1 และ 1.2 ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์

เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มี การโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

         1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษี เงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่ อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมี ของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมิน ทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม

          ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

          2.1 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ขายฝาก

ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่ง พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวล รัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

         2.2 เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น ผู้รับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด หากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน 5 ปี นับแต่ วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

         2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหัก รายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

                 (1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) สูงกว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม บันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)

                 (2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) ต่ำกว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์

ที่มา กรมสรรพากร  กค 0706/5864