หลาย ๆ ท่านที่ต้องการทำจำนองที่ดิน จำนองบ้าน หรือนำอสังหาฯอื่น ๆ มาทำจำนอง-ขายฝาก กับนายทุน อาจจะเกิดความสงสัยว่าเวลานำทรัพย์สินต่าง ๆ มาทำจำนอง-ขายฝากนั้น ไม่มีนายทุนคนไหนอนุมัติวงเงินให้เลย ทั้งที่เรานั้นก็มั่นใจว่าวงเงินที่เราขอนั้นเมื่อเอามาเปรียบเทียบแล้วไม่ได้สูงกว่าราคาซื้อขาย ตามราคาตลาดในแถว ๆ นั้นเลย และเราก็แสดงรายได้ต่าง ๆ ให้นายทุนดู เพื่อความชัดเจนว่าเราจะมีความสามารถในการผ่อนชำระตามงวด และนำเงินต้นมาไถ่ตามระยะเวลาในสัญญาได้แบบที่จะไม่เกิดปัญหาตามมา แต่นายทุนก็ยังปฎิเสธว่าทรัพย์ของเราเป็นทรัพย์ที่ไม่ควรรับจำนอง-ขายฝาก และฝั่งนายทุนก็มักจะให้เหตุผลคล้ายกันว่า มันเสี่ยงเกินไป

             เกณฑ์ทั่วไปในการตรวจสอบทรัพย์สิน โดยทั่วไปแล้ว นายทุนแต่ละท่านก็จะมีเกณฑ์และเงื่อนไขในการคัดกรองทรัพย์ที่นำมาจำนอง หรือว่าขายฝากนั้นมักแตกต่างกันไป แล้วแต่มุมมอง แล้วแต่ดุลยพินิจของนายทุนแต่ละท่าน เหตุผลหลัก ๆ คล้าย ๆ กัน เช่น

1.การประเมินวงเงิน

          ตามปกติแล้ว นายทุนจะมีวิธีการป้องกันความเสี่ยงในการรับจำนอง โดยจะประเมินวงเงินด้วยการให้วงเงินที่ 30% ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าทรัพย์สิน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากทรัพย์ของเรานั้น ตามปกติจะมีการซื้อขายกันอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาท หากผู้กู้ต้องการที่จะนำทรัพย์มาจำนอง-ขายฝาก ก็จะมีโอกาสได้รับวงเงินสูงสุดอยู่ที่ราวๆ 900,000 บาท นั่นเองแสดงว่าก็หมายความว่า ถ้าหากเราต้องการเงินจำนองที่มากกว่า 900,000 บาทขึ้นไป นายทุนส่วนใหญ่ก็มักจะปฏิเสธอนุมัติวงเงินให้ และบอกว่าได้สูงสุดเท่านี้เพราะโดยส่วนใหญ่แล้วการทำขายฝากนั้น จะเป็นธุรกรรมที่นายทุนให้วงเงินสูงกว่าการจำนอง โดยจะให้วงเงินอยู่ที่ไม่เกิน 50% ของมูลค่าทรัพย์หรือราคาตลาดในบริเวณนั้น บ้างกรณีก็ขึ้นอยู่กับคุณภาพทรัพย์เป็นหลัก สาเหตุหลักๆ เพราะว่าเจ้าของทรัพย์นั้นมักจะขอจำนองด้วยวงเงินที่สูงกว่าราคาที่นายทุนประเมินไว้ให้ ทั้งนี้ยังมีนายทุนบางส่วนที่มีเกณฑ์การรับแตกต่างจากนายทุนท่านอื่นๆ อาจมีนายทุนที่เพดานวงเงินสูงกว่านายทุนทั่วไปให้วงเงินจำนองได้สูงสุดที่ไม่เกิน 40% และวงเงินขายฝากอยู่ที่ไม่เกิน 60% ก็อาจจะเป็นไปได้เพราะในบ้างเคสนายทุนก็อาจจะอยากได้ทรัพย์นั้นด้วยเช่นที่ดินทำเลที่สามารถนำมาพัฒนาต่อยอดได้ ดังนั้นอาจจะสรุปได้ว่า วงเงินในการอนุมัติให้กับผู้มาขอกู้นั้น ก็ขึ้นอยู่กับคุณภาพของทรัพย์ที่ใช้มาเป็นหลักประกัน เป็นสำคัญนั้นเอง

 2.ทำเลที่ตั้งของทรัพย์

          ทำเลที่ตั้งของทรัพย์เป็นส่วนสำคัญเลยก็ว่าได้ วงเงินในการรับจำนองขายฝาก หลายๆ ท่านอาจสงสัยว่าทรัพย์ของเรากับวงเงินที่ขอไปนั้น มันก็ไม่ได้สูงเกินกว่าเงื่อนไขการประเมินของนายทุนทำไมถึงยังไม่มีนายทุนรับทรัพย์ของเราอีก

         อีกความเสี่ยงหนึ่งที่ทุนไม่อยากรับ และไม่อยากที่จะได้เลยคือ “กลัวทรัพย์หลุด” หมายถึงการที่เจ้าของทรัพย์ ไม่มาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญากันเอาไว้ทำให้นายทุนต้องนำทรัพย์นั้นๆ มาฟ้องร้องตามกฎหมายบังคับขายทรัพย์ (หมายถึงการรับจำนอง) หรือในกรณีที่ทรัพย์หลุดมา ก็ต้องเสียเวลาในการนำทรัพย์ไปขายอีก เพื่อให้ได้เงินต้นที่ลงทุนไปกลับมาถึงแม้ว่าจะไม่มีนายทุนท่านใดอยากปล่อยให้ทรัพย์ติดมือมาก็ตามแต่ก่อนที่จะลงทุนสิ่งใดมันก็จำเป็นที่จะต้องประเมินความเสี่ยงต่างๆ และหาทางออกเอาไว้ก่อนล่วงหน้า เพื่อเตรียมรับมือกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นแล้วที่ตั้งทรัพย์มันเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างไงกันนะ ? ส่วนทรัพย์ที่ดีคือทรัพย์ที่ซื้อง่ายขายคล่องมีสภาพคล่องและคุณภาพของทรัพย์สูง ในบางพื้นที่นั้น ทรัพย์ที่เจ้าของนำมาจำนอง-ขายฝาก มีราคาที่อยู่ในเกณฑ์ที่นายทุนสามารถอนุมัติรับได้ตามเกณฑ์แต่ถ้าที่ตรงนั้นเป็นที่ที่มีอัตราซื้อขายต่ำ แถมยังไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่กำลังพัฒนา ทำให้นายทุนไม่อยากได้ทรัพย์ติดมือขึ้นมาจะต้องมีความยุ่งยาก ความวุ่นวายในการขายทรัพย์นี้และใช้เวลาไปไม่น้อยทีเดียว และนายทุนก็ยังเห็นว่าเป็นทรัพย์ที่พร้อมรับความเสี่ยงนั้นได้

3.เรื่องสิทธิการใช้ทางเข้าออกของที่ตั้งทรัพย์

           หลายท่านคงเคยได้ยิน ที่ดินตาบอดกันมาบ้าง เป็นที่ดินที่ไม่ติดทางเข้าออกที่เป็นทางสาธารณประโยชน์ทำให้อาจจะต้องเจอปัญหาในเรื่องของ สิทธิการใช้ทางเข้าออก และจะส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์นั้นๆ ก็จะถูกประเมินไว้ต่ำกว่าราคาที่มันควรจะเป็นทั้งนี้บางท่านอาจจะมีข้อสังสัยในใจว่าที่ดินแปลงที่เราจำเป็นจะต้องผ่านทางเพื่อเข้าถึงถนนหลัก ก็เป็นของญาติๆ กันทั้งนั้น กรณีแบบนี้นายทุนพอที่จะพิจารณาให้ได้หรือไม่? ตอบเลยว่า ยากมากค่ะ เนื่องจากว่าเพราะ ชื่อหลังโฉนดของแปลงทางที่เราใช้เข้าออกนั้นไม่มีการจดภาระจำยอมให้ใช้ทางได้ ในทางทฤษฎีแล้วหมายความว่าที่ตรงนั้นเป็นที่ตาบอดไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมายนั่นเอง แม้ว่าชื่อหลังโฉนดจะเป็นญาติสนิท หรือเพื่อนสนิทก็ตามนายทุนก็จะมองว่าถ้าทรัพย์หลุดมาถือมือต้องนำไปจดภารจำยอม หรือต้องไปทำการซื้อทางเข้าออกอีกอาจจะเป็นภาระในอนาคตถ้าเกิดทรัพย์ติดมือมา

4.โฉนดปลอดภาระ

          เคสที่เราเห็นได้บ่อยในวงการจำนอง-ขายฝาก เจ้าของทรัพย์จะเอาทรัพย์มาทำจำนองขายฝากและบอกเราว่าต้องการเปลี่ยนทุนใหม่ เพราะว่าใกล้ครบกำหนดไถ่ถอนแล้ว หรือบางทีเจ้าของทรัพย์เองก็ต้องการเพิ่มวงเงินซึ่งก็มักจะเกิดคำถามต่างๆ มากมายเลย ทำไหมถึงขอวงเงินเพิ่ม และทำไหมไม่ขอเพิ่มวงเงินกับนายทุนเจ้าเก่า หรือขอยืดระยะเวลาไถ่ถอนออกไปเนื่องจากการเปลี่ยนทุนนั้น มันมีค่าใช้จ่ายที่สูง หากไม่ได้มีความจำเป็นจริงๆ แล้วจะไม่แนะนำให้ทำกันเพราะนอกจากเจ้าของทรัพย์จะต้องเสียค่าโอน ค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนจากเจ้าของเก่าแล้วยังจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจำนอง-ขายฝากใหม่ทั้งหมดตั้งแต่ต้น เป็นการ เพิ่มหนี้สินเข้าไปอีก นอกจากนี้ยังมีเรื่องที่นายทุนต้องระวังเป็นพิเศษเลย ว่าสาเหตุที่ไม่ขอเพิ่มวงเงินหรือยืดระยะเวลาไถ่ถอนกับนายทุนท่านเดิมนั้นเป็นเพราะประวัติการชำระเงินค่าดอกเบี้ยไม่ดี การเงินไม่ดี ไม่ส่งดอกเบี้ยกับทางทุนเดิม หากรับเคสมาแล้ว มีความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน? จะได้ไม่ต้องมานั่งแก้ไขปัญหากันภายหลังเท่านั้นยังไม่พอ สำหรับนายทุนแล้ว อีกเหตุผลหนึ่งที่ไม่ค่อยอยากรับเคสเปลี่ยนมือ เพราะ ยังมีข้อควรระวังจากนายทุนเก่าอีกอย่างคือ หวังจะเอาทรัพย์มาเป็นของตนเอง มีนายทุนจำนวนมากที่ลงทุนจำนอง-ขายฝากเพราะหวังที่จะครอบครองทรัพย์สินนั้นๆเอง ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าในตลาดมาก ตัวเจ้าของเองก็ไม่ได้ไม่มีวินัยทางการเงินใดๆเพียงแต่ยังไม่สามารถหาเงินก้อนมาไถ่ถอนกลับไปได้ ดังนั้นเมื่อมีนายทุนท่านใหม่ที่พร้อมจะเข้าไปเปลี่ยนมือให้เจ้าของทรัพย์เข้ามา นายทุนท่านเก่าก็จะทำทีเป็นเปลี่ยนใจ ยอมให้ต่อสัญญาใหม่ได้ ทำให้เจ้าของทรัพย์เลือกที่จะต่อสัญญากับนายทุนท่านเดิมเพราะเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่น้อยกว่า